Het wordt steeds moeilijker voor Israëlische huishoudens een huis of appartement te kopen doordat de huizenprijzen met 130% stegen en het inkomen slechts met 45%

Appartementenbouw. Foto Amit Shaal

Volgens een nieuwe studie van het Shoresh Instituut voor Sociaaleconomisch Onderzoek, die woensdag is gepubliceerd, zijn de huizenprijzen de afgelopen 20 jaar met 130% gestegen, terwijl het huishoudinkomen slechts met 45% is toegenomen, meldt Ynet.

De studie stelt dat dit een diepgaand structureel probleem in de woningsector weerspiegelt, voortkomend uit een aanhoudende kloof tussen de bevolkingsstructuur van Israël en het aantal huishoudens, enerzijds, en het tempo van de bouw en de samenstelling van de gebouwde woningen anderzijds. De studie werd uitgevoerd vóór het uitbreken van de Zwaardenoorlog , die de woningcrisis verder heeft verergerd.

"Al decennialang groeit het aantal huishoudens in Israël sneller dan het aantal woningen, zijn huishoudens kleiner geworden en is de huurmarkt gegroeid", schreven de auteurs van de studie. Ze stelden dat deze trends de vraag naar woningen deden toenemen, zelfs zonder een ongebruikelijke bevolkingsgroei, waardoor de huizenprijzen en de huurprijzen onder aanhoudende druk kwamen te staan.

Tussen 2000 en 2022 stegen de huizenprijzen met ongeveer 130%, terwijl het netto-inkomen van huishoudens slechts met ongeveer 45% toenam. De huurprijs steeg met ongeveer 40%.

De studie, geschreven door Shoresh-onderzoeker Yael Mishali, maakt gebruik van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek, de Bank van Israël, de Nationale Economische Raad en het Ministerie van Bouw en Huisvesting, en omvat een analyse van langetermijntrends in huizenprijzen, huishoudinkomen en meer.

Volgens de bevindingen is het aantal huishoudens in Israël sinds begin jaren zeventig met ongeveer 350% gestegen, terwijl de bevolking slechts met 290% is toegenomen. Deze toename is onder andere te wijten aan een afname van de gemiddelde huishoudensgrootte, de vergrijzing van de bevolking en een stijging van het aantal alleenstaanden en gescheidenen. Dit betekent dat de behoefte aan woningen sneller groeit dan de bevolking.

Tussen 2001 en 2022 steeg het aandeel eenpersoonshuishoudens met ongeveer 2,7% en het aandeel tweepersoonshuishoudens met ongeveer 2,3%, terwijl het aandeel grote huishoudens met ongeveer 5% daalde. Volgens de studie betekent dit dat zelfs bij een gematigde bevolkingsgroei de behoefte aan woningen sneller toeneemt.

Een sociaal en economisch probleem

Naast de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte, toonde het onderzoek aan dat de Israëlische huurmarkt aanzienlijk is gegroeid en een centrale vorm van huisvesting is geworden, zelfs voor oudere leeftijdsgroepen. In de onderzochte periode steeg het percentage mensen dat een huurwoning bewoont van 30% naar 49% onder 25- tot 34-jarigen, van 15% naar 32% onder 35- tot 54-jarigen en van 11% naar 18% onder 55- tot 64-jarigen.

Met andere woorden, huren is niet langer alleen een tijdelijke oplossing voor jongeren, maar een belangrijke woonvorm voor grote delen van de bevolking.

Uit het onderzoek bleek ook dat het aantal gebouwde woningen al meer dan dertig jaar geen gelijke tred houdt met de groei van het aantal huishoudens.

Volgens de Nationale Economische Raad heeft Israël tussen 2026 en 2030 ongeveer 65.000 woningen per jaar nodig, een aantal dat naar verwachting geleidelijk zal stijgen tot ongeveer 73.600 woningen per jaar tussen 2040 en 2045.

Sinds 2020 bedraagt ​​het gemiddelde aantal nieuwbouwappartementen ongeveer 63.500 per jaar – minder dan de vraag. In 2025 steeg het aantal nieuwbouwappartementen tot 74.300, maar dat was een uitzonderlijk jaar en is geen goede weerspiegeling van het langetermijngemiddelde.

De auteur van de studie legt uit dat de samenstelling van de woningbouw in Israël niet overeenkomt met de structuur van de huishoudens. Ondanks de afname van de gemiddelde huishoudensgrootte en de toename van kleine huishoudens, blijft de bouw van grote appartementen sterk geconcentreerd.

In de afgelopen jaren waren vier- en vijfkamerappartementen goed voor ongeveer 45% van de nieuwbouwprojecten in Israël. In de afgelopen vijf jaar is dit aandeel met ongeveer 2% gedaald, maar de samenstelling van de woningbouw sluit nog steeds niet aan op de huishoudens structuur.

Als gevolg hiervan, zo stelt de auteur van de studie, blijft de woonlasten in Israël bijzonder hoog, met name voor huishoudens met een laag inkomen.

Ongeveer 54% van de huishoudens in het laagste inkomenskwintiel besteedt meer dan 40% van hun besteedbaar inkomen aan huur, een van de hoogste percentages onder de OESO-landen. "Dit cijfer laat zien dat de woningcrisis een sociaal en economisch probleem is, dat vooral de zwakkere bevolkingsgroepen zwaar treft", aldus de studie.

Prof. Ayal Kimhi, vicevoorzitter van het Shoresh Instituut, zei: "De woningcrisis is niet alleen een bouwcrisis. Het is een beleidscrisis. De overheid plant woningbouw, maar niet de appartementen die mensen nodig hebben, niet in het vereiste tempo en niet binnen een alomvattend langetermijnbeleid voor de huur- en woningmarkt.

Zonder een verandering van aanpak door de overheid en de planningsautoriteiten zal de woningcrisis een permanent structureel probleem voor de Israëlische economie worden."